Facturation électronique SCI : guide complet pour comprendre et se mettre en conformité

Votre SCI est peut-être concernée par la réforme de la facturation électronique qui démarre au 1er septembre 2026. Obligations, calendrier, clients assujettis ou non à la TVA, comment se préparer… On vous aide à vous y retrouver !

‍Les points à retenir : 

• La réforme de la facturation électronique concerne les SCI assujetties à la TVA dès le 1er septembre 2026.
• Une SCI assujettie doit adhérer à une des plateformes agréées et respecter de nouvelles obligations.

Retrouvez toutes les étapes à suivre pour mettre votre SCI en conformité.

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Quelles sont les dates clés et les obligations des SCI pour être conforme à la réforme de la facturation électronique ?

Qu’est-ce que la réforme de la facturation électronique ?

Mise en place par l’Etat dans un souci de transparence pour détecter les fraudes à la TVA et moderniser les entreprises, la facturation électronique concerne tous les professionnels assujettis à la TVA.

⚠️ Attention : Facture électronique ≠ Facture PDF envoyée par email

La facture électronique est un document créé, transmis, reçu et archivé sous format numérique structuré. Son traitement est automatisé par des systèmes capables de lire les données. En France, il n’existe que trois formats de factures électroniques acceptés : 

• Factur-X
• Universal Business Language (UBL)
• Cross Invoice Industry (CII)

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Plateforme agréée, e-invoicing, e-reporting : de nouveaux termes à maîtriser

Ce changement majeur implique de changer les pratiques des professionnels et de maîtriser un nouveau vocabulaire. 

Ainsi, le e-invoicing désigne l’échange de factures sous format électronique structuré entre entreprises, avec transmission automatisée des données via une plateforme agréée. 

Il ne faut pas le confondre avec le e-reporting, qui est l’obligation pour certaines entreprises de transmettre à l’administration fiscale des informations sur leurs transactions et paiements qui sont en dehors du champ du e-invoicing.

Cela concerne notamment :

• les ventes aux particuliers (B2C) ;
• certaines opérations internationales ;
• les encaissements de prestations de services.

Et pour transmettre vos factures ou votre e-reporting, il faudra passer par des plateformes agréées (PA). Le rôle des PA (ex PDP) est d’assurer la liaison entre les sociétés et l’administration fiscale. Elles viennent en complément du portail public de facturation (PPF), un outil central chargé d’identifier les entreprises et de gérer l’annuaire central de la facturation électronique. Toutes les entreprises soumises à ce nouveau dispositif doivent obligatoirement passer par une plateforme agréée pour émettre ou recevoir leurs factures électroniques.

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Quels sont les avantages de l’e-invoicing pour les SCI ?

L’e-invoicing permet aux SCI de simplifier la gestion administrative, réduire les erreurs de facturation et accélérer les paiements. Cette nouvelle pratique améliore aussi la traçabilité des documents, facilite la conformité fiscale et limite les tâches manuelles liées à la comptabilité.

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Le calendrier de la réforme de la facturation électronique

Rappel du calendrier de la réforme de la facture électronique : 

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Quelles sont les SCI concernées par la facturation électronique ?

La facturation électronique dépend de la fiscalité des SCI. 

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Les SCI assujetties à la TVA

Une SCI assujettie à la TVA est concernée par le e-invoicing. Pour rappel, une SCI est assujettie à la TVA lorsqu’elle mène les activités suivantes : 

• Location de biens meublés comportant au moins trois prestations accessoires assimilées à des prestations hôtelières (par exemple le nettoyage, le petit déjeuner…).
• Location de biens aménagés pour un usage professionnel.
• Location de places de parking (indépendamment d’une place de parking en lien avec une location de bien à usage d’habitation).

Ces SCI sont concernées en deux temps :

• Le 1er septembre 2026 pour la réception des factures électroniques.
• Le 1er septembre 2027 pour l’émission des factures électroniques et la transmission de leur e-reporting si elles appartiennent à la catégorie des PME-TPE. Les ETI ou grandes entreprises sont concernées par l’obligation d’émission dès le 1er septembre 2026.

⚠️ Attention ! Il faut bien distinguer le non-assujettissement de l’exonération : exonéré de TVA ne veut pas forcément dire non-assujetti !

En pratique : Comme stipulé par l’article 261 D du code général des impôts (CGI), une SCI exonérée de TVA n’est pas obligée d’émettre des factures électroniques ou transmettre son e-reporting (par exemple, si votre SCI loue un bien immobilier à usage d’habitation).

En revanche, bien que exonérée, elle doit pouvoir recevoir des factures électroniques si son caractère d’assujettie est reconnue selon le CGI.

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Les SCI non assujetties à la TVA

Les SCI non assujetties à la TVA ne sont pas concernées par la réforme. Mais comment le déterminer ? En fait, c’est au cas par cas, selon la circonstance de fait. Retrouvez par ici ce que dit la doctrine fiscale à ce sujet.

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Quelles obligations en fonction du statut du client ?

Voici ce qu’il faut retenir : 

• Assujetti à la TVA établi en France : obligation de e-invoicing, selon son calendrier.
• Particulier, exonéré, associations ou international : e-reporting de transaction à partir du 1er septembre 2027.

Dans les deux cas, l’opération qualifiée de prestation de services fera l’objet d’une transmission des informations de paiement (ou le e-reporting de paiement), sauf si la SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les débits.

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Tableau récapitulatif selon les cas de figure

Ce tableau vous aide à comprendre dans quel cas votre SCI est assujettie et comment mettre en application le nouveau dispositif. 

Comment préparer ma SCI à la facturation électronique ?

S’inscrire à une plateforme agréée

Si votre SCI est concernée, vous devrez vous inscrire à une plateforme agréée. Il existe plusieurs critères sur lesquels se baser avant de vous décider :

• Choisir une plateforme agréée adaptée à votre activité.
• Elle doit pouvoir s’intégrer à vos outils existants (compatibilité avec votre logiciel compta, votre CRM, etc.).
• Elle doit être simple d’utilisation.

Le prix doit correspondre à vos besoins (inutile d’opter pour une solution qui n’est pas taillée pour votre usage).

💡 Astuce : Découvrez notre top 8 des meilleures plateformes de facturation électronique pour vous aider à faire votre choix !

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Anticiper un nouveau fonctionnement

Ne voyez pas la transition comme une contrainte mais comme une façon de mieux gérer votre activité. Les avantages de la facturation électronique sont en effet nombreux : 

• Gain de temps (automatisation complète)
• Diminution des erreurs et litiges 
• Relations commerciales plus fluides (formats standards)
• Vision en temps réel
• Réduction des coûts de traitement
• Accélération des paiements 
• Sécurisation des échanges (suivi et traçabilité renforcés)
• Déclarations de TVA simplifiées (moins de risques d’erreurs)
• Moins d’empreinte écologique 
• Scalabilité (si l’entreprise grandit, le système est déjà prêt à recevoir plus de volume sans avoir besoin de révolutionner votre organisation)
• Simplification de l’archivage

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Apprendre à transmettre un e-reporting

Cette opération concerne les opérations qui n’entrent pas dans le champ du e-invoicing. On peut y retrouver : 

• le type de bien ou de service vendu ;
• le montant de l’opération ;
• les données de paiement (mode et date). 

Mais concrètement, comment faire un e-reporting ?

Exemple concret :

1/ Une SCI qui loue un meublé touristique (clients particuliers) en saison

Le client, un particulier français, règle un montant TTC de 1 199 € (TVA 10 %) par carte bancaire. Comme cette transaction n’entre pas dans le champ du e-invoicing, il faut donc transmettre un e-reporting.

Des sanctions en cas de non-respect de la réforme

Des sanctions s’appliquent si vous ne vous mettez pas en conformité suivant le calendrier du nouveau dispositif :

• Une société assujettie doit régler 50 € par facture électronique non émise (maximum de 15 000 € d’amende par année civile).
• Une société assujettie qui ne recourt pas à une plateforme agréée pour la réception de factures électroniques doit s’y conformer dans un délai de 3 mois. Passé ce délai, une amende de 500 € est prononcée et une nouvelle période de 3 mois de mise en demeure s’applique (renouvelée tous les 3 mois tant que la situation n’est pas régularisée).
• Le manquement au e-reporting engendre une amende de 500 € par non-transmission (maximum de 15 000 € d’amende par année civile).

Et si votre SCI n’est pas concernée ? Eh bien, il ne se passe rien : vous envoyez toujours vos factures PDF par mail ou via papier à vos clients. La facturation électronique ne vous concerne pas encore !

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