Marie Cordier
23/10/2026
LMNP et facturation électronique : quelles obligations en 2026 et 2027 ?
La réforme de la facturation électronique concerne aussi les locations meublées non professionnelles (LMNP). Depuis le 1er septembre 2026, les propriétaires LMNP doivent pouvoir recevoir les factures électroniques de leurs fournisseurs. Pour autant, la majorité des loyers LMNP ne feront pas l’objet d’une facture électronique en 2027. Tout dépend du régime de TVA applicable aux prestations d’hébergement proposées. Voici comment déterminer vos obligations et choisir une solution de facturation électronique adaptée à votre activité.
Les LMNP sont-ils concernés par la réforme de la facturation électronique ?
Oui. La réforme vise tous les assujettis à la TVA établis en France ; or tout LMNP a la qualité d'assujetti.
L'article 256 A du Code général des impôts définit l'assujetti comme toute personne exerçant de manière indépendante une activité économique. La location d'un bien en vue d'en tirer des recettes régulières constitue une activité économique : le loueur en meublé est donc assujetti.
Le statut juridique, le régime d'imposition des bénéfices (micro-BIC ou régime réel) et le régime de TVA ne remettent pas en cause cette qualité. Par exemple, un LMNP au micro-BIC qui bénéficie de la franchise en base de TVA et dont les loyers sont exonérés de TVA reste assujetti.
En d’autres termes, le loueur en meublé non professionnel est concerné par la réforme même dans le cas où il n’est pas redevable de la TVA. Il doit a minima recevoir des factures électroniques ; ses autres obligations dépendent des caractéristiques exactes de son activité.
⚠️ Même exercée à titre non professionnel, la location meublée génère des revenus imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ainsi, même si vous êtes LMNP et non LMP, vous devez obligatoirement déclarer votre activité sur le guichet unique de l’INPI et obtenir un numéro SIREN / SIRET. Dans le cadre de la facturation électronique, ce numéro SIREN permet de vous identifier dans l’annuaire central et d’acheminer les factures vers votre plateforme.
Émission, réception, transmission de données : quelles obligations pour les LMNP ?
La réforme en cours introduit deux nouveaux dispositifs :
- l’e-invoicing (émission et réception de factures électroniques au format UBL, Factur-X ou CII pour les échanges B2B domestiques) ;
- l’e-reporting (transmission périodique de données à l’administration pour les opérations B2C et internationales).
Ils nécessitent une plateforme agréée, logiciel immatriculé par l’administration fiscale, obligatoire depuis le 1er septembre 2026 pour tous les assujettis.
Les obligations du loueur en meublé diffèrent selon la nature exacte de son activité :
Location meublée classique : obligation de réception uniquement
En pratique, la grande majorité des LMNP échappent à la collecte de la TVA. En effet, les loyers issus des locations meublées bénéficient d’une exonération de TVA, hors cas particuliers (article 261 D, 4° du CGI).
🔎 Cette règle s’applique aussi bien aux locations saisonnières et aux meublés de tourisme qu’aux locations à l’année ou au bail mobilité, tant qu’ils respectent les conditions énoncées par le CGI.
Cette exonération a une conséquence directe sur la facturation électronique. Les loyers de la location meublée classique, exonérés de TVA, ne donnent lieu ni à e-invoicing ni à e-reporting. En d’autres termes, vous n'aurez pas à transformer les quittances que vous remettez à votre locataire en factures électroniques, ni à déclarer les loyers dans le cadre du e-reporting.
En revanche, vous conservez votre qualité d’assujetti et l’obligation de réception vous concerne pleinement. Depuis le 1er septembre 2026, vous devez disposer d’une plateforme agréée vous permettant de recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs.
Location à l’exploitant d’une résidence avec services : e-invoicing
Certains LMNP investissent dans une résidence services : résidence étudiante, résidence seniors ou résidence de tourisme. Ils louent alors leur lot à un exploitant dans le cadre d'un bail commercial.
L'article 261 D, 4° du CGI exclut ce cas de l'exonération (sauf pour certains logements-foyers). Les loyers versés par l’exploitant sont donc soumis à la TVA. Il s’agit d’une opération entre deux assujettis, avec facturation obligatoire.
Ce type de location relève de l'e-invoicing à partir du 1er septembre 2027. À compter de cette date, la facture devra être émise et transmise sous forme électronique via une plateforme agréée.
🔎 En pratique, c’est le plus souvent l'exploitant qui établit la facture au nom du bailleur. Ce mécanisme, encadré par l’article 289, I-2 du CGI, s'appelle l'autofacturation. Découvrez son fonctionnement post-réforme dans notre article « Autofacturation et facturation électronique ».
Et si le propriétaire LMNP facture des services annexes ?
Certains propriétaires LMNP proposent des services annexes à la location, comme le petit-déjeuner, le nettoyage, la fourniture de linge ou la réception des clients.
Tant que le loueur propose un ou deux de ces quatre services, ils restent associés à la location meublée d’un point de vue fiscal. Ils bénéficient de la même exonération de TVA que le loyer, même s’ils sont facturés séparément via une facture sans TVA. Ils ne sont donc concernés ni par le e-invoicing ni par le e-reporting.
La situation change lorsque le propriétaire propose, dans les conditions prévues par l’administration fiscale, au moins trois des quatre services para-hôteliers mentionnés ci-dessus. L’activité bascule alors dans le régime de la para-hôtellerie et sort du cadre strict de la location meublée.
L’activité para-hôtelière devient taxable à la TVA et entre dans le champ :
- du e-invoicing si le client est un professionnel établi en France ;
- du e-reporting s’il s’agit d’un client particulier ou d’un client professionnel établi à l’étranger.
Quel est le calendrier de la facturation électronique pour les LMNP ?
Le calendrier de la réforme de la facturation électronique prévoit deux étapes, en distinguant les entreprises selon leur taille :
- 1er septembre 2026 : obligation d’émission et d’e-reporting pour les grandes entreprises et ETI ; obligation de réception pour tous les assujettis.
- 1er septembre 2027 : obligation d’émission et d’e-reporting pour les TPE et PME concernées.
En tant que propriétaire LMNP, vous êtes assimilé aux TPE et PME. Si l’obligation d’émission vous concerne, celle-ci ne s’appliquera qu’à compter du 1er septembre 2027.
En revanche, vous devez dès à présent disposer d’une plateforme agréée pour recevoir des factures électroniques. Pour l’instant, ce sont essentiellement vos grands fournisseurs (grandes entreprises et ETI) qui vous adressent des factures électroniques au format CII, UBL ou Factur-X : fournisseurs d’eau, d’électricité ou d’internet (pour les locations de type Airbnb), grandes chaînes de magasins…
⚠️ Attention : en cas de non-respect de l’obligation de recourir à une plateforme agréée, une amende de 500 € est applicable après mise en demeure. Elle est portée à 1 000 € si le manquement persiste. Le défaut d’émission d’une facture électronique obligatoire est sanctionné à hauteur de 50 € par facture, dans la limite de 15 000 € par an. Une tolérance est toutefois prévue jusqu’à fin 2026. Pour en savoir plus, consultez notre article « Amendes facture électronique ».
Votre conformité avec la Plateforme Agréée de Kolecto
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Quelle plateforme de facturation électronique choisir pour un LMNP ?
Dans la majorité des cas, le loueur en meublé non professionnel n’aura pas à faire de factures électroniques. Néanmoins, choisir la meilleure plateforme agréée pour son activité reste un enjeu crucial. Au-delà de la mise en conformité avec l’obligation de réception, une solution de facturation électronique adaptée facilite la gestion administrative au quotidien et optimise le pilotage financier.
Vérifier l'agrément officiel
Une plateforme agréée par l'administration fiscale est indispensable pour recevoir (et, lorsque cela est nécessaire, transmettre) les factures électroniques. Votre outil doit impérativement figurer parmi les plateformes agréées officiellement immatriculées par la DGFiP. L’immatriculation garantit que la solution remplit le cahier des charges de la réforme (gestion des formats de facture électronique du socle, communication avec le PPF…).
💡 Incontournable dans le schéma de la facturation électronique, la plateforme agréée peut toutefois être associée à une solution compatible adaptée à vos besoins, qui sera votre interface au quotidien.
Privilégier une solution simple
Une activité LMNP génère généralement un volume de factures réduit. Une interface complexe ou une tarification pensée pour plusieurs centaines de factures par mois apporte peu de valeur. Privilégiez une plateforme agréée ou une solution compatible simple, vous permettant de retrouver rapidement vos factures et de suivre facilement les paiements.
Comparer les tarifs et les fonctionnalités incluses
Certaines plateformes proposent des offres gratuites ou des premiers niveaux gratuits, d’autres fonctionnent par abonnement ou selon le volume traité. Comparez le coût avec les fonctions qui vous sont réellement utiles, en gardant à l’esprit qu’une solution de gestion efficace génère des économies.
💡 Pensez à vérifier les conditions d’archivage électronique des factures, d’export et de récupération.
Anticiper la gestion multi-logements
De nombreux investisseurs LMNP louent plusieurs biens. Dans ce cas, une plateforme permettant une organisation claire des dépenses et des documents par logement est un atout. Cette organisation facilite le suivi des charges, la préparation de la comptabilité et l'analyse de la rentabilité de chaque bien.
S’intégrer à la comptabilité et préparer la clôture comptable
L’un des principaux avantages de la facturation électronique et d’une gestion dématérialisée est l’automatisation des processus. Une plateforme agréée capable de communiquer avec votre expert-comptable, votre logiciel de comptabilité ou votre application bancaire vous fera gagner un temps précieux. Les intégrations et l’accès expert-comptable limitent les doubles saisies, les erreurs et les pertes d’information.
Centraliser factures électroniques et documents traditionnels
À la suite de la réforme, vous devrez gérer des factures fournisseurs électroniques, mais aussi des PDF, documents papier et quittances. Un logiciel qui centralise l’ensemble de ces documents simplifie le traitement et le suivi. Des fonctionnalités de scan et d’import automatique des justificatifs permettent à toutes les factures fournisseurs d’arriver au même endroit, qu'elles soient électroniques ou non.
Suivre sa trésorerie
Votre plateforme agréée, éventuellement associée à une solution compatible, peut devenir un véritable outil de pilotage financier. Privilégiez les logiciels proposant un suivi automatique des paiements, des alertes et rappels et des tableaux de bord actualisés en temps réel.
La réforme de la facturation électronique impose de nouvelles obligations aux LMNP, même lorsque leurs loyers sont exonérés de TVA. Ils sont concernés a minima par l’obligation de réception de factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, et doivent désigner une plateforme agréée. Une solution comme Kolecto permet de répondre à ces obligations tout en centralisant les documents, en automatisant le suivi et en simplifiant la gestion quotidienne de l’activité.
Nos experts vous accompagnent dans la mise en place de Kolecto.
Rédigé par :
Marie est rédactrice spécialisée dans l'univers entrepreneurial. Facturation, comptabilité, pilotage financier : elle aide les professionnels à y voir plus clair pour optimiser leur gestion.
